Il mercato immobiliare italiano cambia passo. I prezzi delle abitazioni continuano a salire, ma la crescita delle compravendite si è praticamente arrestata. Nel secondo trimestre del 2026 l’indice dei prezzi delle abitazioni elaborato dall’Istat è aumentato dell’1,7% rispetto ai primi tre mesi dell’anno e del 4% su base annua, in rallentamento rispetto al +5,1% registrato nel primo trimestre. Nello stesso periodo, però, i volumi delle compravendite residenziali sono cresciuti appena dello 0,1% su base annua, contro il +4,4% del trimestre precedente.
È una combinazione che racconta un mercato ancora sostenuto sul fronte dei valori, ma meno dinamico dal punto di vista degli scambi. L’Istat parla di una sostanziale stabilità dei volumi dopo circa due anni di espansione. I prezzi, invece, continuano a crescere sia per le abitazioni nuove sia per quelle già esistenti.
Il nuovo resta più caro
Nel secondo trimestre i prezzi delle abitazioni nuove sono aumentati del 5% rispetto a un anno prima, mentre quelli delle abitazioni già esistenti hanno registrato un incremento del 3,7%. Entrambe le componenti hanno però rallentato rispetto ai primi tre mesi: il nuovo era a +6,7%, l’esistente a +4,6%.
Anche il confronto trimestrale conferma una crescita diffusa: +2,7% per le abitazioni nuove e +1,5% per quelle esistenti. La variazione media acquisita per il 2026 è così pari al 3,8%, con un +3,8% per le nuove costruzioni e +3,6% per gli immobili già esistenti.
Per chi acquista, quindi, il rallentamento della crescita non significa ancora una riduzione dei valori. Il mercato sta piuttosto entrando in una fase nella quale i prezzi continuano a salire mentre il numero delle transazioni perde slancio.
Torino accelera, Milano frena
La geografia del mercato mostra differenze ancora più marcate. Nel secondo trimestre la crescita dei prezzi è stata più elevata nel Centro, con un +5,1% annuo, seguito dal Nord-Est (+4,2%). Più contenuti gli aumenti nel Nord-Ovest, +3,9%, e nel Sud e nelle Isole, +2,6%.
Tra le grandi città, il caso più evidente è quello di Torino, dove i prezzi sono aumentati dell’8,5% su base annua, accelerando dal +3,8% del primo trimestre. A spingere è soprattutto il nuovo, con un incremento del 23,3%, mentre le abitazioni esistenti sono cresciute del 7%.
Anche Roma ha accelerato, passando dal +5,5% al +6,4% annuo. Milano, invece, ha seguito una traiettoria opposta: la crescita dei prezzi è scesa dal 7,1% del primo trimestre al 2,4% del secondo.
Un mercato più selettivo
La fotografia dell’Istat suggerisce quindi un mercato residenziale che non è in fase di contrazione, ma che sta diventando più selettivo. La domanda continua a sostenere i prezzi, mentre il rallentamento delle transazioni indica che il numero di compravendite non cresce più alla stessa velocità osservata negli ultimi due anni.
Per il comparto immobiliare e per gli operatori collegati — dal credito alla progettazione, dalla riqualificazione ai servizi professionali — il punto centrale sarà capire se la stabilizzazione degli scambi rappresenti soltanto una pausa oppure l’inizio di una fase più equilibrata tra domanda, prezzi e disponibilità degli immobili.
Nel frattempo, il dato acquisito del +3,8% sui prezzi nel 2026 conferma che, nonostante il rallentamento, il mercato italiano delle abitazioni mantiene una dinamica positiva. La differenza rispetto al passato recente è che oggi crescita dei valori e crescita delle transazioni non procedono più insieme.
